外国人购置日本房产或面临更多变数：居住目的也得申报、空置将被征税！

【日中商报讯】如果在日本购买了房产，那么近期的一系列新闻，是必须关注的——11月4日，日本首相高市早苗亲自主持了“外国人政策相关阁僚会议”，正式拉开了针对外国人政策大调整的序幕。此次高市首相提出的“外国人政策”调查调整内容，包括：调查外国人在日本购买土地的情况、掌握外国人在日本持有不动产的情况、推进“非法滞留外国人清零”计划、严格外国人在留资格的审查、严审外国人加入日本国籍、加强“过度旅游”对策、严控民宿经营、积极应对外国人犯罪、重新审视外国人医保与国保制度、重新调整对日语学校的支援政策等。针对上述问题的改正措施与新政策，高市首相已经明确要求在2026年1月前形成具体方案。

▲资料照片：日本提出将从外国人手中收回岛屿的土地所有权（参考照片为江之岛远眺）

限制外国人在日本购买土地和房产，是此次“外国人政策”调整的一大重点。其中的五大硬核动作分别是：一、林地收购必须申报国籍（11月4日铃木农林水产大臣确认）；二、不动产过户买卖登记必查国籍（法务省主导）；三、公寓交易实际状况大摸底（总务省+国交省）；四、“注视区域”扩大10倍（防卫省提案），在注视区域内外国人购买土地，需报内阁府事前审查，审查期最长为90天，期间不得动土；五、从外国人手中收回岛屿土地所有权。

▲12月12日，日本TBS相关报道截图（部分）

12月12日，据日本TBS报道，围绕外国人政策，日本政府正考虑规定：海外人士在日本国内购置不动产时，不仅投资目的，居住目的也需履行申报义务。根据现行《外汇管理法》规定，海外个人或海外法人机构以投资目的购置日本不动产时，须在取得后20日内通过日本银行向财务大臣申报。而以居住为目的购置房产则无需申报。但据政府相关人士透露，政府正考虑将此类情况也纳入申报义务范围。强制申报居住目的房产购买行为，旨在提升资金流向透明度、防止以居住为名行投资之实的欺诈行为。该措施预计将纳入明年1月制定的外国人政策基本方针。

▲12月11日，日本共同社相关报道截图（部分）

另外，12月11日，日本国民民主党向众议院提交了对非居住用途住宅征税的“空置税”法案。该法案规定，市町村可根据土地价格对城市及度假区内无人居住的住宅所有者征税。同时规定若在取得后两年内出售，将追加征收所得税及法人税。作为程序性法案，要求政府在一年内完成立法程序。据说，该法案旨在抑制投机性交易导致的房地产价格暴涨。因为对于此前日本房价高涨现象，有观点指出外国人出于投机目的购置房产是原因之一。

▲日本国土交通省开展的调查截图（部分）

不过，把东京房价高涨的“真凶”指向外国人其实是打错了板子。有日本媒体公布日本国土交通省近期发布的调研报告结果显示，推动房价上涨的主要力量其实来自日本本地买家。这份调研覆盖东京、大阪、名古屋及若干地方城市，统计了从2018年至2025年间约55万套新建商品房的交易登记与市场价格数据，重点关注两个问题：一，短期买入一年内转手的炒房行为主要由哪些群体在进行？二，外国买家是否在显著推高日本房价？

▲资料照片：日本东京都市街景

结果显示，短期炒房的主体几乎都是本地买家。东京都尤为明显，神奈川、大阪、兵库等地也紧随其后。靠近市中心的区域，房产转手比例更高、增速更快。

调查还发现，新楼盘的供应结构与短炒比例密切相关。尤其是户数在100套以上的大型项目，短期交易最为集中。东京23区内，面积超过40平方米的大型楼盘，短炒比例达到9.9%，而普通楼盘仅有3.3%，差距接近三倍。这意味着大型品牌开发项目更容易吸引投资客入场。

▲资料照片：日本神户新开发的高档公寓

以往舆论常认为，房价高企主要是因为外国人在大量买房。但实际数据表明，在东京23区内，海外买家在短期交易中的比例并不高，他们也并未大量涉足单价2亿日元以上的高端豪宅市场。在都心6区（千代田、中央、港、新宿、文京、涩谷），几乎没有海外买家在豪宅领域引发大规模交易波动。综合来房价上涨的核心原因在于本地投资需求旺盛、城市中心土地供应有限，以及大型开发项目集中入市带来的价格推动效应。

不管怎么说，对于已经购置日本房产的外国人来说，如果没有长期居留签证，很可能会面临着一些麻烦吧。

来源：东瀛新视野